近日，Henley & Partners发布《2026年全球居留项目指数》。希腊黄金签证以73分再次排名全球第一，连续第二年登顶！

在这份针对全球主要居留项目的比较体系中，希腊凭借欧盟身份、生活质量、投资门槛、通行便利、项目处理及合规等综合表现，再次成为全球投资者关注度最高的居留项目之一。

与此同时，意大利、瑞士和阿联酋以72分并列第二，葡萄牙以71分排名第三。

过去几年，提到希腊黄金签证，很多人的第一反应仍然是中国买家、250万欧元购房、子女教育和申根通行。

但进入2026年，希腊市场正在发生一个非常明显的结构性变化：来自英国、荷兰、比利时、西班牙以及其他欧洲国家的高净值买家，正在快速进入希腊高端房地产市场。

2025年4月，英国正式取消实施多年的Non-Dom（非定居者）税制。对于英国高净值人群而言，这意味着过去长期存在的税务规划空间发生了重大变化。而英国本身也正在经历一轮明显的财富外流。

Henley & Partners发布的《2025年私人财富迁移报告》预计，2025年英国将净流出约16,500名百万富翁。这个数字不仅创下英国历史新高，也使英国成为当年全球百万富翁净流出最多的国家。

从2016年英国脱欧公投之后，英国高净值人口净迁移趋势就已经发生变化：

这并不是某一年突然出现的偶发现象，而是一个持续了多年的趋势。当资本开始寻找新的欧洲落脚点时，希腊正在成为其中一个越来越明显的目的地。

对于中国家庭而言，希腊黄金签证最核心的吸引力，依然集中在身份配置、子女教育、申根通行、家庭成员共同配置以及欧洲长期生活的备选方案等方面。

对于不少家庭来说，购买希腊房产并不只是一次单纯的房地产投资，更是在为未来保留更多选择。这也是为什么过去多年，中国买家一直是希腊黄金签证项目最重要的客群之一。

但今天的希腊市场，并不是英国买家正在取代中国买家，而是两种完全不同的需求，正在同一个市场里同时增长。

如今，英国高净值人群以及越来越多欧洲国家的富裕买家，则正在推动希腊高端住宅和核心区域资产的需求。

这也使雅典房地产市场出现了更加明显的分层：普通投资型房产，越来越看政策；核心区域优质住宅，则越来越看真实的居住需求和长期资产价值。

对于中国家庭来说，还有一个变化尤其需要注意：希腊黄金签证已经不是过去那个“25万欧元买套房就能拿身份”的项目。

2024年政策调整之后，希腊房地产投资门槛已经明显分化。目前主要可以分为三个层级：

与此同时，这类25万欧元项目还需要满足更加严格的法律和使用要求。因此，“25万欧元买希腊房产拿黄金签证”已经不能再作为一个普遍适用的市场结论。

对于具体项目，投资者需要进一步核查物业用途、产权情况、面积、所在区域以及相关转换手续，确认其是否真正符合希腊现行黄金签证政策。

如果把现在的希腊黄金签证市场浓缩成三个关键词，可以概括为：门槛分化、国际买家增加、身份价值与资产价值重新绑定。

中国家庭正在寻找欧洲的“备选答案”，英国富裕阶层正在寻找新的“欧洲落脚点”，而雅典，正在成为这两种需求交汇的地方。

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